Emlak Terimleri Sözlüğü: Ev ve Arsa Alırken Bilmeniz Gerekenler
Ev veya arsa satın alırken karşınıza çıkan emlak terimlerini doğru anlamak, hem yatırımınızı güvence altına alır hem de ileride yaşayabileceğiniz sorunların önüne geçer. Bu yazıda, tapu türlerinden imar planına, ipotekten ekspertiz raporuna kadar en önemli kavramları öğrenebilir, emlak sürecinde çok daha bilinçli hareket edebilirsiniz.
Tapu Türleri: Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı ve Hisseli Tapu
Tapu, satın aldığınız mülkün yasal sahibinin kim olduğunu gösteren en önemli belgedir. Ancak her tapu aynı değildir.
- Kat Mülkiyeti: İnşaatı tamamlanmış binalarda, daire veya bağımsız bölümler için alınır. Bankalardan kredi almak kolaydır.
- Kat İrtifakı: İnşaatı devam eden yapılarda düzenlenir. İnşaat bittikten sonra kat mülkiyetine çevrilmelidir.
- Hisseli Tapu: Arsanın veya evin birden fazla kişiye ait olduğunu gösterir. Kullanımda ve satışta ortakların onayı gerekir.
İmar Durumu ve İmar Planı
Bir arsa alırken imar durumunu bilmek çok önemlidir. Çünkü arsanın üzerine yapabileceğiniz bina tamamen imar planına bağlıdır.
- İmar Planı: Belediyelerin hazırladığı, hangi bölgede ne tür yapıların yapılabileceğini belirleyen plandır.
- İmar Durumu Belgesi: Satın alacağınız arsanın konut, ticaret ya da tarım imarlı olup olmadığını gösterir.
- Emsal (KAKS): İnşaatın toplam büyüklüğünü belirler.
- TAKS: Binanın arsa üzerinde kaplayacağı alanı gösterir.
İmar planı incelenmeden yapılan arsa yatırımları, ileride hayal kırıklığı yaratabilir.
Hisseli Arsa ve Paylı Mülkiyet
Hisseli arsa, özellikle uygun fiyatlı olduğu için yatırımcıların ilgisini çeker. Ancak dikkat edilmesi gereken birçok detay vardır:
Avantajları:
- Daha düşük bütçeyle arsa sahibi olabilirsiniz.
Dezavantajları:
- İnşaat için tüm hissedarların onayı gerekir.
- Satış yapmak istediğinizde öncelikli alım hakkı hissedarlara aittir.
- Bankadan kredi almak çoğu zaman mümkün değildir.
Çözüm olarak, ifraz (parsel ayırma) işlemleriyle payınızı netleştirebilir, bağımsız kullanım hakkına kavuşabilirsiniz.
İpotek, Şerh ve Haciz Durumu
Tapu kaydını incelemeden ev veya arsa almak ciddi riskler doğurur. Bu yüzden “tapu takyidat sorgulaması” mutlaka yapılmalıdır.
- İpotek: Taşınmaz üzerinde banka veya kurum alacağı vardır. Borç bitmeden satış yapılamaz.
- Şerh: Tapuya konulan kullanım kısıtlamalarıdır. Örneğin “5 yıl satılamaz” gibi.
- Haciz: Mal sahibinin borçları nedeniyle taşınmaz üzerine konulan yasal kısıtlama.
Herhangi bir takyidat olup olmadığını öğrenmeden alım yapmayın.
Emsal (KAKS), TAKS ve Çekme Mesafeleri
Arsanızın üzerine hangi büyüklükte ve konumda bina yapabileceğinizi belirleyen kavramlardır.
- Emsal (KAKS): Arsanın inşaat hakkını belirler.
- TAKS: Binanın taban alanı oranıdır.
- Çekme Mesafeleri: Bina ile yol ya da komşu parseller arasında bırakılması gereken mesafeler.
Bu detaylar, arsanızın gerçek değerini anlamanızı sağlar.
Konut Kredisi ve Ekspertiz Raporu
Konut kredisi kullanmak isteyenler için ekspertiz raporu zorunludur.
- Ekspertiz Raporu: Banka tarafından görevlendirilen uzman, evin piyasa değerini ve yasal durumunu inceler.
- Krediye Uygunluk: Kat mülkiyetine sahip evler en kolay kredilendirilen taşınmazlardır.
- Değerleme: Ekspertiz raporundaki rakam, bankadan alabileceğiniz kredi miktarını belirler.
Hisseli tapulu ya da imar sorunu olan taşınmazlar genellikle krediye uygun değildir.
Noterde ve Tapuda Dikkat Edilmesi Gerekenler
Emlak alım satımında tüm resmi işlemler tapu dairesinde yapılır. Ancak noterde yapılan sözleşmeler de güvence sağlar.
- Noterde Satış Vaadi: Tapu devri yapılmadan önce tarafları güvenceye alır.
- Tapu Harcı: Genellikle satış bedeli üzerinden %4 olarak hesaplanır.
- Resmi İşlem: Tapuda işlem yapılmadan sözleşmeler geçerli olmaz.
Bu adımlar atılmadan yapılan ödemeler, ileride büyük kayıplara yol açabilir.
Emlak Terimleri Mini Sözlük (Alfabetik)
A
- Arsa Payı: Binanın arsası üzerinde bağımsız bölüme düşen pay.
- Arsa Vasfı: Tapuda arsanın “tarla, bağ, bahçe” gibi kaydı.
B
- Bağımsız Bölüm: Apartmanlarda daire, ofis, dükkân gibi ayrı kullanılabilen birimler.
- Belediye İmar Planı: Bölgenin yapılaşma kurallarını belirleyen plan.
Ç
- Çekme Mesafesi: Binanın yol ya da komşu arsaya olan zorunlu mesafesi.
D
- Deprem Yönetmeliği: Türkiye’de yapılarda uyulması zorunlu güvenlik kuralları.
E
- Emsal (KAKS): Arsanın toplam inşaat alanı hakkı.
- Ekspertiz Raporu: Banka kredisi için hazırlanan değerleme raporu.
H
- Hisseli Tapu: Arsa veya evin birden fazla kişiye ait olduğunu gösterir.
- Haciz: Borç nedeniyle taşınmaza devlet tarafından konulan kısıtlama.
İ
- İfraz: Büyük bir parselin bölünerek küçük parsellere ayrılması.
- İmar Durumu Belgesi: Arsanın yapılaşmaya uygunluğunu gösteren resmi belge.
K
- Kat İrtifakı: İnşaat halindeki yapılarda geçerli tapu türü.
- Kat Mülkiyeti: İnşaatı bitmiş yapılarda bağımsız mülkiyet hakkı.
R
- Ruhsat: Belediyeden alınan, inşaat başlatmak için zorunlu izin belgesi.
Ş
- Şerh: Tapuya konulan kullanım kısıtlamaları.
T
- TAKS: Binanın taban alanı katsayısı.
- Tapu Takyidatı: Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerh bilgileri.
